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리츠(REITs) 란?

REITs(Real Estate Investment Trusts)란 다수의 투자자로부터 자금을 모아 부동산에 투자하고,그 운용수익 및 매각수익을 배당 또는 잔여 재산분배 형식으로 투자자에게 지급할 것을 목적으로, 국토교통부장관의 영업인가(등록)를 받아 운영되는 부동산투자회사를 뜻합니다.

리츠는 자본시장과 부동산시장을 연결해 줌으로써 투자자가 자본시장을 통해 부동산에 투자할 수 있는 기회를 제공합니다.

자본시장을 통한 부동산 투자수단/부동산의 증권화를 통한 금융투자상품
  • 불특정 다수가 모인 자본시장과 부동산시장을 연결해 줌으로써 개인투자자들이 소액으로도 대규모 부동산에 투자할 수 있습니다.
  • 대규모 부동산 투자의 리스크를 분산·공유할 수 있게 해줌으로써 부동산시장의 효율성과 거래의 투명성을 제고 합니다.
  • 고령화, 저금리 시대에 안정적인 배당을 기대할 수 있는 양질의 대체투자 수단입니다.

리츠 투자 시 장점

우수한 수익성

철저한 시장 조사와 분석을 통한 부동산 투자로 투자 위험 대비 높은 수익률을 기대 할 수 있습니다. 리모델링 등 전문적이고 체계적인 자산관리를 통해 부동산 가치를 높여 추가 이익이 가능합니다.

든든한 안정성

투자대상이 실물자산인 부동산이므로 물가가 상승해도 투자가치의 하락 위험이 최소화 됩니다. 최악의 경우 보유 부동산 처분으로 투자원금 손실을 최소화할 수 있고 임대료, 공실률, 관리비용 등에 대한 합리적인 투자 분석을 통해 안정적인 주주 수익률을 제시합니다.

편리한 유동성

상장된 리츠의 경우, 필요할 때 보유 주식을 팔아 현금화할 수 있습니다.

세제 혜택

배당 가능 이익의 90% 이상을 배당할 경우, 법인세가 거의 발생하지 않습니다. (법인세법 제 51조의 2)직접투자의 경우 토지에 대한 재산세와 종합부동산세가 누진과세(최고 세율 0.7%) 적용되나, 리츠를 통한 투자의 경우 토지재산세가 0.2%의 단일 세율을 적용받아 종합부동산세 대상에서 제외됩니다.
(지방세법 제 106조 및 동법시행령 102조)

투자기회의 확대

개인 투자자 등의 소규모 자금 으로도 대형 부동산의 투자 기회를 얻을 수 있습니다.

사옥매입

건물주에 준하는 지위를 가질 수 있으며 투자 및 임차에 따른 재무 효과를 누릴 수 있습니다. 자산관리회사(AMC)의 전문적인 자산관리 노하우 활용을 통한 자산 운영의 효율성을 극대화 할 수 있습니다.

2007 코크렙 11호 STX 남산타워

장점

건물주에 준하는 지위

  • 빌딩 명 변경가능
  • 외부 간판 부착 가능 (Naming Right)
  • REITs 이사진 선임을 통해 건물 운영의 주요 사항에 대한 의사결정 참여 가능
  • 차후 건물에 대한 임대 수요 발생시, 긴밀한 협의를 통해 사전적이고 적극적인 대응 가능

투자 및 임차에 따른 재무 효과

  • 소규모 투자로 사옥 마련 Needs 충족 (총 소요자금의 10% 내외 투자)
  • 주주로서 임대료 수입에 의한 운영수익 및 자산가치 상승이익 향유
  • 시장 대비 저렴한 임차 조건으로 임차비용 절감
  • 우선매수청구권을 부여로 자체 사옥 확보 기반 마련

자산관리 노하우 활용

  • 자산관리만 전문적으로 수행하는 자산운용회사의 전문성과 경험을 통해 자산운영 Risk 최소화
  • 부동산의 보유 기업은 본업에만 집중할 수 있는 환경 조성으로 사업 경쟁력 강화

리츠를 활용한 사옥매입 사례

  • 코크렙 4호

    YTN 타워 청산완료
  • 코크렙 11호

    STX남산타워 청산완료
  • 코크렙 청진

    그랑서울 운용중

리츠 종류 및 특성

리츠 종류

유형 형태 투자대상 내용
기업구조조정(CR)
REITs
Paper Company
(명목회사)
기업구조조정용
부동산
자산의 투자·운용·자산관리를 전문 자산관리회사
(코람코자산신탁 등)에 위탁하는 형태
위탁관리
REITs
Paper Company
(명목회사)
일반 부동산
자기관리
REITs
일반 회사 일반 부동산 자산의 투자·운용·자산관리를 자체 인력으로 직접 수행하는 형태
- 실체 회사로서 법인세 혜택 없음

리츠 종류별 특성

구분 위탁관리 REITs 기업구조조정 REITs 자기관리 REITs
투자대상 일반 부동산 기업구조조정용 부동산 일반 부동산
회사형태 Paper Company (상근인력 없음) Paper Company (상근인력 없음) 일반 회사 (상근인력 보유)
최저자본금 50억 50억 70억
주식분산 1인당 50% 이내 제한 없음 1인당 50% 이내
주식공모 자본금 30% 이상 의무사항 아님 (사모 가능) 자본금 30% 이상
상장 요건충족 후 즉시 의무사항 아님 요건충족 후 즉시
자산구성 ㆍ부동산 및 부동산관련
유가증권 등: 80%이상
ㆍ부동산: 70% 이상
부동산: 70% 이상 ㆍ부동산 및 부동산관련
유가증권 등: 80%이상
ㆍ부동산: 70% 이상
개발사업 주주총회 결의에 따라 총자산의 100%까지 투자 가능