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신탁 소개

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신탁이란?

신탁은 금전이나 부동산 등 재산권을 소유한 자(위탁자)가 수탁자에게 재산권 (신탁재산)을 귀속시킴과 동시에 그 재산을 일정한 목적(신탁목적)에 따라 자기 또는 타인(수익자)을 위하여 관리·처분하는 법률 관계입니다.

신탁의 특징

  • 위탁자로부터 수탁자에게로의 재산권의 이전(대내·외적으로 완전한 소유권 이전)을 수반하는 것이 가장 큰 특징입니다.
  • 재산은 대내·외적으로 수탁자에게 귀속되어도 경제상, 실질상으로는 수익자에게 귀속됩니다.
  • 신탁 재산은 위탁자 및 수탁자로부터 독립되어 있습니다.

부동산신탁이란?

  • 신탁 재산을 부동산과 부동산 관련 권리를 대상으로 한다는 점에서 금전신탁과 차이점이 있습니다.
  • 신탁상품은 토지(개발)신탁, 관리신탁, 처분신탁, 담보신탁, 분양관리신탁, 대리사무 등이 있으며, 기타 업무로 부동산중개업무,부동산컨설팅업무 등이 있습니다.

토지신탁

토지 소유자의 의견과
신탁회사의 전문지식 노하우를 결합하여
수익을 극대화합니다.

최적의 토지 개발로 수익 극대화

  • 개발 노하우가 없거나 자금력이 부족한 토지 소유자가 토지를 효율적으로 활용하여 수익을 얻을 목적으로 신탁회사에 신탁하는 상품입니다.
  • 신탁회사는 토지 소유자의 의견과 전문지식을 결합하여 건설자금을 조달하고 택지를 조성하거나 건물을 건축한 후, 이를 분양 또는 임대한 후 발생한 수익을 토지 소유자에게 환원합니다.

장점

  • 자금이나 건축경험이 없어도 전문가에 의한 최적의 토지개발이 가능
  • 사업운영에 따른 자금부담 축소 및 절차의 간소화 토지 소유자의 수익을 극대화
  • 공신력 높은 사업주체가 직접 분양 및 임대, 사업을 진행하여 분양성이 향상
  • 신탁사의 취득세 비과세 지방세법 제9조에 의한 형식적인 소유권의 취득등기 등에 대한 비과세 적용으로 사업부지를 신탁사 명의로 변경하더라도 별도 취·등록세 비용은 발생하지 않음

정비사업

낙후된 주거환경을 개선하고
개발을 통한 재산 가치 상승과 이익을
고객에게 온전히 되돌려드립니다.

도시정비사업

과거 시공사에 의지해 온 조합방식 정비사업은, 조합의 전문성 부족으로 인한 사업비 조달 문제, 토지 등 소유자의 분담금 문제, 조합과 시공사간의 갈등 및 각종 부정과 비리 등 다양한 장애요인이 있었습니다. 이러한 문제점 개선과 효율적 도시재생을 위해

지난 2016년 3월, 도시 및 주거환경정비법이 개정되며 신탁방식 정비사업’이 도입되었습니다. 이를 통해 지지부진했던 정비사업 현장이 개발에 속도를 내고 사업효율까지 높아지며, 서울 여의도, 강남권을 거쳐 전국으로 빠르게 확산되고 있습니다.

대한민국 최초의 신탁방식 재건축사업
수주 및 착공

코람코자산신탁은, 체계적인 법무ㆍ기술ㆍ영업역량 및 자본력을 바탕으로 재건축조합을 대신해 재건축사업의 개발ㆍ관리ㆍ운영 업무를 전문적으로 수행하고 있습니다. 특히, 도시정비 전담조직인 도시정비사업본부 및 산하 3개의 정비사업팀을 갖추었으며, 2015년 12월 대한민국 신탁사 최초로 사업대행자 방식 주택재건축 사업인 안양 호계 주택재건축사업을 수주하여 체계적으로 현장을 관리하고 있습니다. 안양 호계 주택재건축사업은, 현재 조합원 및 일반분양을 계약이 성황리에 완료하였으며, 전문적인 시공관리를 통해 오는 2019년 봄 준공 및 입주 예정입니다. 2018년 1분기 현재, 코람코자산신탁은 신탁방식 재건축사업의 유일한 착공경험을 보유하고 있으며, 사업대행자 방식의 참여뿐 아니라 단독시행 방식으로도 수주를 확대하여 정비사업 최고의 파트너로 자리매김 하고 있습니다.

  • 사업개요 : 안양 호계동 주택재건축사업(호계 대성유니드)
  • 규모 : 지하2층~지상27층, 총 203세대
  • 소재지 : 안양시 동안구 호계동 891-6번지 일원

코람코자산신탁 재건축 추진현황

안양시 성광호계신라아파트 주택재건축정비사업

  • 선정총회 : 2015.10.31.
  • 사업대행자지정 고시일 : 2015.12.11.
  • 분양개시일 : 일반분양(2016.11.)
  • 착공일 : 2016.11.10.
  • 입주예정일 : 2019.04. 입주예정

서울시 도봉 제2구역 주택재개발정비사업

  • 선정총회 : 2017.10.28.
  • 사업대행자지정 고시일 : 2017.12. 말 예정
  • 분양개시예정일 : 일반분양(2019.12.예정)
  • 착공예정일 : 2019.12. 착공예정
  • 입주예정일 : 2021.12. 입주예정

인천 주안동 우진아파트 주택재건축정비사업

  • 선정총회 : 2017.09.29.
  • 사업대행자지정 고시일 : 2017.12.11.
  • 분양개시예정일 : 일반분양(2019.03.예정)
  • 착공예정일 : 2019.03. 착공예정
  • 입주예정일 : 2021.08. 입주예정

인천시 송림5구역 도시환경정비사업

  • 선정총회 : 2016.07.14
  • 사업대행자지정 고시일 : 2017.03.02
  • 분양개시예정일 : 일반분양(2018.01.예정)
  • 착공예정일 : 2018.01. 착공예정
  • 입주예정일 : 2020.09. 입주예정

관리형토지신탁

부도 또는 파산의 위험성을
효과적으로 헤징(Hedging)하여
안정적인 개발 사업 진행이 가능하고
분양사고를 방지 합니다.

사업 진행 및 분양의 안정성 극대화

  • 일반적인 토지(개발)신탁과 유사하지만, 사업비 조달 방식에서 차이가 있습니다. 위탁자가 금융기관 및 시공사로부터 사업비를 직접 조달하고 부담하는 형태의 신탁 상품으로 안정적인 개발 사업 추진이 가능하고 분양사고의 위험을 방지할 수 있습니다.

장점

위탁자(원 시행자)의 Default-Risk Hedge

  • 위탁자의 부도 또는 파산 발생시 신탁회사가 사업 시행자이므로 신탁 재산은 독립재산으로 별도 관리되어 안정적인 사업 추진이 가능합니다.

분양사고 방지

  • 신탁회사 명의로 분양(임대) 계약을 체결하여 이중계약, 분양대금 유용 등 분양사고가 예방됩니다.

사업지연 예방

  • 약정위반, 부당행위의 원천적인 방지를 포함해 시공사와 시행사간 예기치 않은 분쟁으로 인한 준공 및 입주 지연 등을 사전에 예방(신탁사 명의 보존등기)하고, 이해관계인의 실질적인 권한을 향유할 수 있습니다.

관리신탁

전문적인 부동산 관리를 통해
관리 비용을 절감하고
부동산의 가치를 높일 수 있습니다.

전문적인 부동산 관리를 통해 관리 비용을 절감하고 부동산의 가치를 높일 수 있습니다.

  • 신탁회사가 부동산의 소유권 관리·임대차 관리·시설유지 관리·법무 및 세무 관리, 수익금의 운용 등을 담당하고, 그 수익을 소유자에게 돌려드리는 신탁 상품입니다.
  • 신탁회사의 관리 범위에 따라 갑종 및 을종 관리신탁으로 구분됩니다.
  • 갑종 관리신탁(종합적 관리운영) : 신탁부동산에 대해 소유권, 임대차, 시설 유지, 법무 및 세무 관리 수행
  • 을종 관리신탁(소유권 관리) : 신탁재산의 소유권만 관리

장점

  • 신탁회사의 공신력과 영업망을 바탕으로 부동산의 가치와 수익을 향상시킵니다.
  • 전문적이고 효율적인 부동산 관리가 가능하고 부동산 관리 비용을 획기적으로 절감할 수 있습니다.

필요한 경우

  • 장기 해외체류자, 고령자, 미성년자 등 부득이한 사유로 부동산의 직접 관리가 곤란한 경우
  • 부동산의 납세, 임대차관리 등 종합적이고, 복잡한 관리를 안전하게 맡기고자 하는 경우
  • 본인 사후에 유족의 생활보장을 위하여 확실한 재산관리가 필요한 경우

처분신탁

처분에 어려움이 따르는
부동산을 적정 수요자를 찾아 빠른 시일 안에
최적의 가격으로 처분하여
고객의 니즈(Needs)를 충족시킵니다.

다양한 판매기법과 정보망으로 최적의 효과 창출

  • 소유 부동산의 처분 방법이나 절차에 어려움이 있는 부동산, 또는 대형·고가의 부동산을 적정 수요자를 찾아 안전하게 처분한 후 수익자 에게 처분 대금을 교부하는 신탁 상품입니다.
  • 일반 중개와 달리, 신탁회사가 부동산을 신탁받아 매도자의 권리 및 지위를 가지므로 매수자가 안심하고 부동산을 매수할 수 있습니다.

장점

  • 신탁회사의 다양한 판매기법과 정보망을 통해 단시일 내 최고의 가격으로 처분이 가능합니다.
  • 매매계약 체결 이후 잔금정산 때까지 장기간이 소요되는 부동산 거래의 경우 별도의 소유권 보존절차 없이 안전한 소유권 보전이 가능합니다.

필요한 경우

  • 안전성, 신뢰성이 요구되어 중개행위로 부동산 처분이 곤란한 경우
  • 시공사의 대여금 채권보전을 위해 시행사 명의로 매입한 부동산을 처분신탁하여 사업을 안정적으로 진행하고자 하는 경우
  • 토지거래허가구역 내에서 토지 매매거래의 안전성을 확보하고자 하는 경우
  • 장기 해외 체류나 이민으로 부동산을 직접 처분하기 어려운 경우
  • 대형·고가의 부동산, 권리가 복잡한 부동산 등 일반적인 방법으로 처분하기 어려운 경우
  • 개발사업 및 기타의 경우, 현재 토지 및 건물을 매입할 수 없으나 가까운 미래에 토지 및 건물을 확보하고자 하는 경우
  • 부동산 소유자 개인 및 기업의 노출을 방지하고자 하는 경우

담보신탁

저렴하고 편리한
담보신탁을 통해 금융기관 이용 및
대출의 편의성을 높입니다.

경제적이고 편리한 선진 담보제도

  • 저당제도보다 비용이 저렴하고 편리한 선진 담보제도로 부동산 자산을 담보로 간편하게 대출받을 수 있는 신탁 상품입니다.
  • 부동산신탁회사는 신탁계약을 통해 부동산소유자(위탁자)로부터 부동산을 신탁 받아 금융대출업무를 진행하고 대출기간이 만료되어 정상적으로 채무가 이행되면 신탁부동산을 위탁자에게 돌려줍니다. 그러나 채무불이행시 신탁부동산을 환가하여 그 처분대금으로 우선수익자인 채권기관에게 채무를 변제하고 잔여처분대금을 위탁자 또는 수익자에게 교부합니다.

장점

채무자의 경우

  • 저당권 설정에 비해 등록면허세 등 비용이 저렴합니다.
  • 신탁계약기간 중에는 제 3채권자로부터 보호받을 수 있습니다.(신탁법 제22조)
  • 채무불이행 시 공매를 통한 신속한 환가로 경매의 장기화나 저가경락에 따른 손실방지가 가능합니다.
  • 추가대출 시 비용이 절감되고 절차가 간편합니다.

채권기관(금융기관)의 경우

  • 채권금융기관의 관리 비용과 인력이 절감됩니다.
  • 공매 처리로 채권실행기간이 단축되며 비용도 절감됩니다.
  • 신탁재산은 파산재단을 구성하지 아니하고 위탁자의 상속재산에 속하지 않습니다.(신탁법 제 23조, 제 24조)
  • 독립성이 보장되어, 채무자나 신탁사의 부도 또는 회생절차진행 시에도 안정성이 확보됩니다.

활용

  • 오피스빌딩, 개발예정토지, 리모델링 빌딩 등 지속적이고 계획적인 관리가 필요한 부동산을 담보로 금융기관으로부터 자금을 조달하고자 할 때
  • 부동산 개발사업 후 미분양 물건을 담보로 신규 대출하거나 대환대출(refinancing) 할 때
  • 기존 대출을 대환대출(refinancing) 할 때

근저당과의 비교

구분 담보신탁 근저당
담보권 설정방식
  • 신탁등기(소유권 이전)
  • 등기부상‘갑구’표시사항
  • 근저당권 설정
  • 등기부상‘을구’표시사항
담보가치 보전
  • 신탁회사에서 관리, 보전
  • 채권기관에서 관리, 보전
채권 실행방법
  • 절차 간편/단기간 소요
  • 일반공개시장에서 공매
  • 담보부동산의 고가 매각 가능
  • 절차 복잡/장기간 소요
  • 법원을 통한 경매
  • 담보부동산의 고가 매각 어려움
파산재단 구성여부
  • 파산재단에서 제외
  • 파산재단에서 제외
신규임대차 후순위 권리요청
  • 배제가능
  • 담보가치 유지에 유리
  • 배제불가
소요경비
  • 등록면허세(6,000원), 지방교육세(1,200원) 저렴
    국민 주택채권 매입 면제
  • 신탁보수(근저당 비용보다 저렴)
  • 지상권 설정이 필요없음
  • 등록면허세, 지방교육세 : 채권 최고액의 0.24%
  • 국민주택채권 : 채권 최고액의 1%
  • 지상권 설정이 필요함

분양관리신탁

사업자의 사업 부담을 최소화하고
분양자의 권리 보호 강화를 통해
성공적인 분양을 약속합니다.

투명성과 안정성 제고를 통한 분양 촉진

  • 「 건축물의 분양에 관한 법률 」에 따라 분양사업의 시행자가 선분양을 위해, 신탁회사에게 피분양자 및 사업참여자들의 부동산 소유권 및 분양대금을 보전 · 관리하게 함으로써, 성공적인 분양사업이 되도록 지원하고, 사용승인 후 수분양자에게 안전하게 소유권을 이전하는 신탁 상품입니다.

장점

  • 선시공·후분양에 따른 사업자의 초기부담을 최소화하고, 조기 대금 회수로 안정적인 사업 추진이 가능합니다.
  • 계약관리, 분양대금의 안전한 관리로 수분양자의 권리의 확보가 제고됩니다.
    분양과정의 투명성과 거래안전성 확보 및 수분양자에 대한 보호장치로 분양촉진 효과가 있습니다.

경쟁력

  • '건축물의 분양에 관한 법률’에 따른 적용대상 건축물의 선분양은
    1) 신탁사와 신탁계약 및 대리사무계약 체결
    2) 보증보험 상품 이용
    3) 골조공사 2/3 완료 후 2개 시공사 연대보증 시에만 가능함.
    따라서, 분양관리신탁사업으로 상업시설 선분양 및 안정적
    현금 흐름유지가 가능, 통상 시공사간 타사 연대보증을
    회피하는 경향이 많고 보증보험상품에 대비한 신탁수수료
    경쟁력이 높음.

적용대상

  • 분양하는 부분의 바닥면적 합계가 3,000m² 이상인 건축물 오피스텔로서 20실 이상
  • 주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 건축하는 건축물 중 주택 외의 용도로 쓰이는 바닥면적의 합계가 3,000m² 이상인 것
  • 바닥면적의 합계가 3,000m² 이상으로서 임대 후 분양전환을 조건으로 임대하는 것(분양전환 시 임차인에게 우선순위를 부여하는 것을 포함)

* 적용대상 예외 건축물 : 주택 및 복리시설, 지식산업센터, 관광숙박시설, 노인복지시설

대리사무

대리사무 서비스를 통해
전문성과 신뢰를 바탕으로
부동산 관련 업무를
신속, 정확하게 처리합니다.

전문적인 자문을 통한 고객 니즈 충족

  • 신탁회사가 고객을 대신하여 부동산 취득 · 처분과 관련한 인허가, 조사분석, 분양대금 관리, 대출금 상환관리, 사업비 집행 관리 등 각종 자문업무를 보다 신속하고 안전하게 처리하는 신탁 상품입니다.

장점

  • 공신력을 바탕으로 다양한 종류의 거래에 대한 성공 가능성을 향상시켜 드립니다.
  • 신탁회사의 전문성과 정보력을 통해 최적의 사업계획 수립과 시공사 선정이 가능하고 인허가 기간을 최대한 단축시킬 수 있습니다.
  • 분양수입금을 신탁회사가 대리 관리하는 경우 신탁회사의 공신력으로 분양 계약자의 불안감을 해소하여 분양을 촉진하는 효과를 기대할 수 있고, 금융기관으로부터의 자금 조달도 용이합니다.

취급 업무

  • 부동산 취득 및 처분 대리
  • 부동산 분양 대리
  • 부동산 관리 대리(분양수입금 등 자금 관리 포함)
  • 부동산 개발 대리(인허가 포함)