지방 분양 침체에도... “코람코, 너는 계획이 다 있구나”

                      -코람코, 이달 대중제 골프장, 물류센터 등 연이어 준공
              -리스크 높은 차입형신탁 줄이고 책임준공형 확대로 안정성 확보

                                

최근 국내 골프장이 전에 없던 호황을 누리고 있다. 수도권 인근 접근성 좋은 골프장은 물론 지방 각지 골프장들도 주중주말
상관없이 부킹이 어려울 정도다.
 
연초 불어닥친 코로나19로 인해 해외로 향하던 골퍼들이 국내 골프장으로 향하면서 때아닌 '특수'를 누리고 있는 것이다.
뿐만 아니라 진정세를 찾아가는 국내와 달리 해외 코로나19 상황이 악화되며 국내 골프장 몸값이 치솟고 있다.


◇코람코, 대중제 골프장 연이어 준공... 경기 흐름에 발빠른 대응 주목
 
이런 가운데 코람코자산신탁(이하 ‘코람코’)이 24일 경기도 포천시의 27홀 규모 대중제(퍼블릭) 골프장 라싸GC 개발사업을
마무리하고 위탁자와 명의이전 업무 마무리 중이라고 밝혔다.
 
라싸GC 개발사업은 코람코가 지난 2018년 8월 라싸디벨로프먼트로부터 차입형토지신탁으로 위탁받아 약 23개월간의 시공
기간을 거쳐 지난 7월 1일 정식 개장시킨 골프장 개발 프로젝트다. 이에 앞서 지난 1월에도 충남 논산시에 18홀 규모의 대중제
골프장 아리스타CC 개발사업도 책임준공형 토지신탁으로 준공시킨 바 있다.
 
최근 코람코는 기존 주 사업대상이었던 공동주택, 오피스텔 등의 비중을 줄이고 골프장, 물류센터 등 새로운 사업물건을 수주
하며 경기 흐름에 발 빠르게 대응하고 있다.
 
또한 사업방식도 신탁사 자체자금을 투입하는 차입형 토지신탁 비중을 줄이고 신규 수주의 약 45% 이상을 책임준공형 토지
신탁 등 비차입형으로 수주하며 리스크 관리에 나섰다. 이를 통해 지난 1분기 438억원의 영업수익을 올리며 전년 동기대비
40% 성장했다.
 
 
◇책임준공형 신탁... 리스크 대비 수수료율 높아
 
부동산시장 호황기였던 지난 2015년부터 지난해까지도 코람코를 위시한 한국토지신탁, 한국자산신탁 등 대형 부동산신탁사
들은 미분양에 따른 리스크가 있지만 그에 비례하여 높은 수수료를 거둘 수 있는 차입형 토지신탁을 주력으로 성장해 왔다.
 
하지만 최근 정부의 각종 부동산대책과 대출규제 등으로 인해 지방 분양시장이 침체기로 접어들며 분위기가 달라지고 있다.
지방 미분양이 쌓여가며 투입자금 회수에 부담을 느낀 부동산신탁사들은 일제히 차입형 토지신탁사업을 줄이는 대신 자금
투입이 제한적인 책임준공형 토지신탁으로 수주 방향을 선회하고 있다.
 
차입형 토지신탁은 개발사업 진행 시 신탁사의 고유자금을 투입하는 만큼 총 사업비의 4%에 달하는 높은 보수를 받을 수
있지만 자칫 미분양으로 인해 투입자금 회수가 불가능하거나 늦어지는 등의 리스크도 상존하는 사업이다.
 
그에 비해 책임준공형 토지신탁은 시공사가 준공의무를 이행하지 못하는 경우에 한해서만 신탁사가 책임을 대신지는 구조다.
차입형 신탁보다 낮은 2%대의 보수를 받지만 특별한 경우를 제외하고는 자체 자금 투입이 없어 비교적 안정적으로 사업을
진행할 수 있다.
 
그 때문에 리스크 관리에 신중한 KB부동산신탁, 하나자산신탁 등 금융지주계열 신탁사들은 책임준공형 신탁사업을 선호한다.
또한 지난해 본인가를 받은 3곳의 증권계열 신탁사들도 2년간 참여가 제한된 차입형 사업의 대안으로 책임준공형 사업 수주를
바탕으로 체력을 키우고 있다.
 
 
◇전국 아파트 35%가 재건축대상... 부동산신탁사 새로운 먹거리로 부상
 
부동산신탁사의 또 다른 먹거리로 신탁방식 정비사업이 꼽힌다. 2015년 도시 및 주거환경정비법 개정으로 부동산신탁사가
재건축, 재개발 등에 참여할 수 있게 된 후 전국 80여 개 현장에서 신탁방식 정비사업이 추진 중이다.
 
LH공사 산하 토지주택연구원에 따르면 30년 이상 된 노후 아파트단지는 서울에서만 전체단지(2,353곳)의 약 12.5%인 295곳에
달한다. 또한 전국적으로도 10년 내 재건축 대상으로 편입될 잠재 수주물량이 전체 15,976개 단지의 35%인 5,597곳에 달해
신탁방식 정비사업 수주도 확대될 것으로 전망된다.
 
신탁방식 정비사업은 신탁사가 조합을 대신해 시공사 선정에서 자금관리, 대관업무 등을 이끌어 가는 방식이다. 조합 입장에서는
투명한 사업관리와 빠른 사업추진이란 이점이 있고 신탁사는 약 3%대의 수수료를 거둘 수 있어 이해관계자 모두가 윈-윈(Win-Win)
할 수 있는 사업구조이다.
 
실제로 지난해 기준 조합방식 재건축 평당 공사비는 464만원에 달했던 반면, 신탁방식은 436만원으로 조합방식 대비 약 6%의
공사비 절감 효과를 나타내며 신탁방식 정비사업의 경쟁력이 가시화되고 있다.

현재 신탁방식으로 준공과 입주를 마친 정비사업 단지는 올해 4월 코람코가 사업완료고시를 받은 안양 평촌 대성유니드(안양
호계 재건축)가 유일하다. 하지만 이 사업 이후 신탁방식 정비사업이 전국으로 확산된 데 따라 준공현장도 순차적으로 늘어날
전망이다.
 
신탁업계에 따르면, 한국자산신탁은 최근 부산 동래구 사직1-5구역 재건축을 수주했고 서울 방배삼호3차(12・13동) 재건축
사업시행자 지정고시를 앞두고 있다. 또한 한국토지신탁은 인천경동구역 재개발을 수주했으며 연내 대전 용운 주공아파트
재건축현장을 준공한다는 계획이다. 코람코도 인천 송월 주택재개발과 서울 도봉2구역 재개발 등을 추가 수주했다. 그밖에
무궁화신탁과 KB자산신탁 등 중형 신탁사들도 정비사업 수주에 분주하다.
 
코람코자산신탁 정준호 사장은 “기존에는 차입형 구조의 주거시설 비중이 90%가 넘었지만 최근 신규 수주의 45%이상을 비차입
형 구조의 다양한 상품으로 전환하는 등 경영 체질을 개선하고 있다”며 “부동산시장의 경기변화에도 흔들림 없는 성장을 위해서는
상품의 다각화와 선제적인 리스크 관리가 무엇보다 중요하다”고 말했다.
 
한편 코람코는 최근 모기업 LF의 안양물류센터를 상온-저온 물류센터로 재건축하는 리츠를 설립했으며 아시아 최초로 주유소
운영을 기반으로 투자자에게 6%대의 배당을 지급하는 코람코에너지플러스리츠를 8월말 유가증권시장에 상장할 예정이다.

끝.