코람코, 아시아 최초 주유소 리츠 8월 상장시킨다
-단순 주유사업 넘어 모빌리티-리테일 플랫폼 확장...배당률 상승 기대
-현대오일뱅크 10년간 책임임차계약...임대료 수익 기반 6%대 배당
[코람코자산신탁이 1일 SK네트웍스로부터 자산 인수한 삼성중앙역 오창주유소 전경]
코람코자산신탁이 SK네트웍스로부터 인수하는 자산은 SK가 사업재편 과정에서 내놓은 직영주유소 187곳으로 주유소 부지 및 부속건물, 구축물 등을 포함한 영업용 자산 일체다.
코람코자산신탁은 이들 주유소 운영을 바탕으로 투자자에게 6% 초중반대 배당금을 지급하는 ‘코람코에너지플러스리츠’를 설립했으며 오는 8월 유가증권시장 상장을 목표로 세부 운영전략을 가다듬고 있다. 계획대로 ‘코람코에너지플러스리츠’가 상장되면 국내는 물론 아시아 최초의 주유 인프라 기반 리츠가 된다.
리츠 투자가 활성화된 미국과 호주 등에선 주유소 자산을 안정적 투자처로 인식해 연 4~5%대 수익을 배당하는 다수의 주유소 기반 리츠가 상장되어 있는데 반해 아시아권에선 관련 리츠가 전무하다.
현재 국내 상장 리츠 투자자산은 오피스, 리테일, 호텔 등에 국한되어 있다. 다만 최근 정부의 리츠 활성화 정책에 힘입어 물류센터, 임대주택 등으로 포트폴리오가 다양해지고 있지만 단순 부동산 자산이 아닌 주유 인프라를 기반으로 투자되는 리츠는 ‘코람코에너지플러스리츠’가 유일하다.
◇주유 사업 기반의 모빌리티-리테일 플랫폼 확장
코람코자산신탁은 지난해 9월 현대오일뱅크와 컨소시엄을 구성해 SK네트웍스 주유사업 인수전에 참여하여 맥쿼리・S-Oil 컨소시엄, 한앤컴퍼니 등 쟁쟁한 경쟁자들을 제치며 깜짝 우선협상자로 선정된 바 있다.
당시 맥쿼리・S-Oil 컨소시엄을 유력한 인수후보로 예측했던 정유업계에서는 코람코자산신탁의 우선협상자 선정을 이변으로 평가했다. 주유사업 인수는 단순 주유소 자산인수 차원이 아닌 SK네트웍스의 석유제품 소매판매사업 전체를 인수하는 M&A성격이 강했기 때문이다. 그런 이유로 정유 및 투자업계에서도 코람코자산신탁의 ‘코람코에너지플러스리츠’운영전략에 주목하고 있다.
코람코자산신탁은 우선 주유사업의 안정적 운용을 위해 컨소시엄 구성원인 현대오일뱅크를 주유소 책임임차인으로 맞이하여 10년간 장기 임대계약을 맺었다. 임차인 요구 시 임대기간을 5년 더 연장할 수 있는 10+5 옵션도 계약에 포함하여 운영공백 리스크를 없앴다. 현대오일뱅크의 임대보증금과 10년간의 임대료는 투자배당의 주요 원천이다.
주유소 임대료 외에 두둑한 별도수익도 있다. 주유소 부지 내 입점해 있는 스피드메이트, 스타벅스, 패스트푸드점 등에서 발생되는 매년 약 74억원의 부가수익이다. ‘코람코에너지플러스리츠’는 임대료와 부가수익을 더해 6% 초중반대 배당수익을 지급한다.
하지만 부동산금융기업 코람코자산신탁의 큰 그림은 여기에 그치지 않을 전망이다. 코람코자산신탁은 ‘코람코에너지플러스리츠’를 주유 인프라사업에 한정하지 않고 현대오일뱅크와 협업하여 세차 및 차량정비업, 지역물류거점 활용, 셀프 스토리지, 식음료 드라이브 스루 등 신사업을 접목시킨 모빌리티-리테일 플랫폼(Mobility Retail Platform)으로 확장한다는 계획이다. 이를 통해 임대수익 대비 별도수익 비중을 현재 80:20에서 60:40으로 끌어올려 배당률 지속해서 높인다는 복안이다.
또한 지역분포 면에서도 현재 서울 수도권 51%, 6대광역시 21%, 기타지역 28%인 포트폴리오를 수도권 중심으로 재편해 10년 내 서울 수도권 비중을 75%까지 높여 부동산자산으로서의 주유소부지 투자도 지속한다는 전략이다.
◇부동산가치 상승에 따라 주유소 개별 개발도 가능
주유소는 입지특성상 대로변에 접해있다. 특히 187개 직영주유소는 SK네트웍스가 직접 선별해 운영하던 주유소로 입지여건이 우수할 뿐 아니라 전체 주유소 부지의 절반이 넘는 95개 주유소가 서울과 수도권에 위치해 있어 부동산 가치상승이 기대된다. 게다가 주유소별 평균 대지면적이 약 500평인 점을 감안하면 향후 주유소 부지의 개별 개발도 가능할 것으로 보인다.
투자업계 관계자는 “코람코자산신탁은 부동산 전문 투자회사로 주유소 부지의 개발가치를 누구보다 잘 알 것”이라며 “향후 주유소 개발이 현실화 된다면 투자배당률은 더욱 높아질 것”이라고 말했다.
실제 코람코자산신탁은 ‘코람코에너지플러스리츠’의 기초자산이 될 187개 주유소 외에 서울 주요 역세권에 위치한 SK네트웍스 직영주유소 10곳을 별도로 계약했다. 이중 6곳은 GS건설 자회사인 ‘자이에스앤디’ 등에 매각했으며 나머지 4곳은 부동산 디벨로퍼와 함께 PFV(프로젝트금융 투자회사)를 설립해 직접 개발에 나선다.
강남역 삼성물산 서초사옥 인수 등 굵직한 대형프로젝트를 연이어 추진하고 있는 코람코자산신탁 윤장호 본부장은 “SK네트웍스가 내놓은 주유소들은 부동산가치 측면에서 보면 다시는 나올 수 없는 매력적인 투자처”라며 “주유사업의 안정적 운영과 함께 다양한 가치부가를 통해 안정성과 수익성을 동시에 만족시킬 수 있는 리츠로 키울 것”이라고 말했다. 그는 이어 “기존에 없던 새로운 영역의 리츠를 공개한다는 측면에서도 의미가 있지만 단순히 부동산에 투자하던 리츠가 한 발 더 나아가 사업매도자와 주유사업자 간 M&A를 주선해 정체된 주유사업에 새로운 추진력을 불어넣었다는 점에서 보람을 느낀다”라고 말했다.
한편 코람코자산신탁은 2019년 말 기준 운용자산 9조4,349억원으로 국내 민간리츠 시장점유률 1위 기업으로 2001년 창사 이래 단 한 번도 선두자리를 놓친 적이 없는 부동산금융 선도 기업이다. 지난 2018년 명맥이 끊겼던 상장 리츠 시장에 ‘이리츠코크렙’을 상장시키는 등 리츠 대중화에 앞장서고 있다. 끝.
